廣州芳草園策劃文案—從概念時(shí)代到影像時(shí)代

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達(dá)20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車(chē)場(chǎng)。小區(qū)生活配套有大型綜合商場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行……衣食住行配套設(shè)施齊全。

芳草園配有雙重豪華會(huì)所，建筑面積達(dá)6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、兒童活動(dòng)中小、老人活動(dòng)中心等……

處于廣州新都市中---天河北路的芳草園，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、名難苑、天河城廣場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵---號(hào)，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時(shí)刻彰顯明日生活新里程。

樓名出世，芳草園

1999年底，LR公司受芳草園發(fā)展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運(yùn)動(dòng)，在1999年10月份和2000年4月份兩次大規(guī)模的推廣運(yùn)動(dòng)中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達(dá)90%，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷(xiāo)售，通過(guò)以上三次的推廣運(yùn)動(dòng)，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷(xiāo)售額超過(guò)3個(gè)億。芳草園的推廣，不僅在銷(xiāo)售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評(píng)價(jià)，是難得的既叫座又叫好的項(xiàng)目！

天河北路，作為廣州未來(lái)的城市中心，在以中信廣場(chǎng)為中心的周邊地段，集中了大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心、市長(zhǎng)大廈、金利來(lái)大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤(pán)，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過(guò)大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動(dòng)場(chǎng)地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。

天河北路因其地理位置的獨(dú)特，樓盤(pán)的價(jià)格大多在M元左右。早期廣州市場(chǎng)的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是位于城市中心，裝修豪華，面積大……可以說(shuō)是以追求豪為目的，在樓盤(pán)的命名上也無(wú)不給人以豪氣甚至霸氣的感覺(jué)。

在見(jiàn)慣了聽(tīng)?wèi)T了以豪氣、大氣為家宅的名稱后，芳草園這個(gè)名字最終聽(tīng)起來(lái)就讓人感覺(jué)與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個(gè)什么郊區(qū)金，卻沒(méi)有料到這是一個(gè)地地道道的市區(qū)盤(pán)，就在天河北路！

推廣策略

在明確了芳草園的核心開(kāi)發(fā)策略——一天河北路超大規(guī)模綠色環(huán)保色區(qū)之后，芳草園的各項(xiàng)推廣策略開(kāi)始有條不紊地展開(kāi)。

（一）目標(biāo)消費(fèi)群的圈定

芳草園作為廣州新城市中的高檔商品房，具有投資和自住的雙重價(jià)值。因?yàn)榉疾輬@所處的廣州天河體育中心版塊，可以說(shuō)已經(jīng)是廣州金融和經(jīng)濟(jì)的新中心，集中了最高檔的寫(xiě)字樓和娛樂(lè)設(shè)施，相應(yīng)帶動(dòng)對(duì)周邊住宅的需求，使得天河北路的商品房租賃市場(chǎng)一直相當(dāng)活躍，具有豐厚的投資價(jià)值。

傳統(tǒng)廣州的豪宅，單位面積主要在120平方米以上，以每平方米MM元來(lái)計(jì)算，總價(jià)往往超過(guò)M萬(wàn)，能夠購(gòu)買(mǎi)的人群相當(dāng)有限，主要以商人為主。而此部分買(mǎi)家經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)消化，存量已經(jīng)不大，如果再以此類(lèi)買(mǎi)家為主要消費(fèi)群體，則必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，芳草園發(fā)現(xiàn)，天河區(qū)置業(yè)者年齡層比老城區(qū)置業(yè)者要小5--10歲，同時(shí)還有不少外地來(lái)廣州發(fā)展的年輕高收入階層。芳草園認(rèn)為，中高收入的白領(lǐng)和金領(lǐng)人士將成為項(xiàng)目的主要潛在消費(fèi)對(duì)象，他們年齡在28--40歲之間，個(gè)人月收入在5000元以上，具有很強(qiáng)的月供能力，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，但家庭積蓄不會(huì)很多。他們所需要的房子是離上班地點(diǎn)不遠(yuǎn)，有較高的綜合質(zhì)素，戶型面積以兩房?jī)蓮d和小型三房二廳為主，同時(shí)，房子要具有較好的保值和升值能力。

在明確了主力消費(fèi)群之后，芳草園開(kāi)始展開(kāi)系列化的營(yíng)銷(xiāo)和推廣工作。

（二）形象包裝

天河北路綠色環(huán)保社區(qū)是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，它清楚說(shuō)明了項(xiàng)目所處的位置和基本狀況，但是它不是一句廣告語(yǔ)，同時(shí)，也沒(méi)有賦予項(xiàng)目鮮明的形象。

芳草園所針對(duì)的消費(fèi)群與傳統(tǒng)的購(gòu)房者的區(qū)別是明顯的，他們有自己的生活方式，作為項(xiàng)目的形象包裝，要與他們的生活理想和生活觀念相吻合，才能起到事半功倍的作用。

在這樣的背景下，“我輕松。我快樂(lè)”的廣告語(yǔ)應(yīng)運(yùn)而出，輕松和快樂(lè)也隨之成為項(xiàng)目的主要形象包裝方向。對(duì)于都市生活的年輕人來(lái)說(shuō)，生活緊張，工作壓力大，回到家中渴望的是輕松自如的生活方式，他們不想活得太累，他們也不想承受太重的負(fù)擔(dān)，他們只是想回到一個(gè)讓自己感覺(jué)輕松而快樂(lè)的家里。

具體來(lái)說(shuō)，芳草園的輕松和快樂(lè)體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、因?yàn)榈乩砦恢玫谋憷?，買(mǎi)家在下班后可以很快的回到家里，不用在路上花費(fèi)太多的時(shí)間，此為輕松之一；

2、因?yàn)榭傮w規(guī)劃的卓越，8000平方的大花園讓住戶有回歸自然之感，雙會(huì)所可以讓你徹底放松，此為輕松之二；

3、因?yàn)闃莾r(jià)的優(yōu)惠，芳草園以超低的價(jià)格發(fā)售，讓更多的買(mǎi)家能夠擁有高質(zhì)素的物業(yè)，此為輕松之三。

“我輕松，我快樂(lè)”此廣告語(yǔ)具有年輕人喜歡的語(yǔ)感，又具有清晰的承諾，所以一經(jīng)推出，馬上在市場(chǎng)上引起了強(qiáng)烈的反響。

（三）定價(jià)策略

芳草園周邊的樓價(jià)，每平方米最貴的均價(jià)在MM元以上，最低的也有M元，這些發(fā)展商滿足于每個(gè)月十幾套的成交量，追求單位面積的利潤(rùn)。而芳草園發(fā)展商認(rèn)為，最重要的是總體利潤(rùn)，而總體利潤(rùn)的關(guān)鍵在于銷(xiāo)售速度。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的論證和計(jì)算，芳草園決定以均價(jià)每平方米MM元推出市場(chǎng)，最低價(jià)僅為M元，比周?chē)鷺莾r(jià)低30％。芳草園認(rèn)為，以這樣的樓價(jià)推出這樣質(zhì)素的房子，銷(xiāo)售速度一定可以提高很多倍，同時(shí)可以節(jié)約大量的推廣費(fèi)用，還可以避免未知的風(fēng)險(xiǎn)。

時(shí)間證明，芳草園的定價(jià)策略是非常成功的，芳草園推出之時(shí)，周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售仍然供不應(yīng)求的情況。而最終，周邊的發(fā)展商只能選擇降價(jià)的出路，與芳草園火爆的銷(xiāo)售開(kāi)成鮮明的對(duì)比，但早知如此，又何必當(dāng)初呢？

（四）現(xiàn)場(chǎng)包裝

芳草園不因?yàn)槭蹆r(jià)的優(yōu)勢(shì)而忽略每一個(gè)細(xì)節(jié)，發(fā)展商清楚知道目標(biāo)買(mǎi)家雖然會(huì)受到價(jià)格的影響，但樓宇的質(zhì)素仍然是第一位的。

所以，芳草園堅(jiān)持在做好現(xiàn)場(chǎng)包裝之后再推出市場(chǎng)，務(wù)求給買(mǎi)家營(yíng)造完美的心理感受，形成心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的巨大落差。芳草園的售樓都是很有特色的，整體上以現(xiàn)代時(shí)尚為主要風(fēng)格，通過(guò)色塊、布幅等元素，形成簡(jiǎn)略、干凈、清爽的感受。

最讓人驚喜的是，芳草園在第一次公開(kāi)發(fā)售之前先做好了一半的中心花園，這樣來(lái)參觀的人對(duì)芳草園本來(lái)的生活就不再是一種想象，而是一種真真切切的感受，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。

（五）投放策略

芳草園認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。芳草園希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，這樣不僅回籠資金快，同時(shí)市場(chǎng)上留下旺銷(xiāo)、供不應(yīng)求的感受。

所以，芳草園的廣告投放策略是平時(shí)不做廣告，只在展銷(xiāo)會(huì)時(shí)做廣告，不浪費(fèi)一分錢(qián)。但一旦做廣告，則成為此段時(shí)間廣州樓市的焦點(diǎn)和明星項(xiàng)目，以轟轟烈烈的廣告力度，以非同一般的廣告創(chuàng)意，結(jié)合完美的現(xiàn)場(chǎng)和富有競(jìng)爭(zhēng)力的樓價(jià)，芳草園的產(chǎn)品力與形象力達(dá)到高度的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生強(qiáng)大的銷(xiāo)售力。

從概念時(shí)代到影像時(shí)代

第一次推廣運(yùn)動(dòng)

好的想法還要有好的設(shè)計(jì)。

一個(gè)成功的廣告不僅要將項(xiàng)目特色表達(dá)出來(lái)，更重要的是要恰當(dāng)?shù)乇憩F(xiàn)，要脫穎而出，吸引受眾的視覺(jué)！

房地產(chǎn)廣告進(jìn)入一個(gè)影像的時(shí)代。

原先的報(bào)紙廣告版面比較少，一張8開(kāi)的報(bào)紙就可以把所有的內(nèi)容囊括進(jìn)去，原來(lái)是叫“看廣告”，可以從容地“看”，因?yàn)槟菚r(shí)版面少，房地產(chǎn)廣告也少?，F(xiàn)在則叫“翻廣告”，特別是周末的報(bào)紙．幾十個(gè)版面“嘩嘩嘩嘩”地翻過(guò)去全是房地產(chǎn)廣告，只有在看到一點(diǎn)新鮮的才會(huì)停留下來(lái)看幾眼，否則就全都光榮犧牲。因?yàn)榉康禺a(chǎn)廣告大多，而且全是一個(gè)勁地展現(xiàn)自己的樓盤(pán)有多靚，園林有多大，綠化率有多高，報(bào)紙廣告的同質(zhì)化非常嚴(yán)重。

臺(tái)灣廣告界有個(gè)說(shuō)法，叫原先報(bào)紙廣告是文案時(shí)代，那肘候廣告行業(yè)出名的都是一些文案，比如說(shuō)什么拉斯克、霍普金斯、奧格威、李?yuàn)W貝納等全是文案。那個(gè)時(shí)候一個(gè)小組大多是由文案指導(dǎo)負(fù)責(zé)，而現(xiàn)在則進(jìn)入影像時(shí)代，小組里負(fù)責(zé)的是藝術(shù)指導(dǎo)，或叫美術(shù)指導(dǎo)。所以，在廣告表現(xiàn)上影像，也就是美術(shù)的作用非常關(guān)鍵。從LR這么多年房地產(chǎn)策劃推廣的實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意和表現(xiàn)大致有以下三個(gè)重要階段：

（一）口號(hào)時(shí)代

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的早期，項(xiàng)目比較少，消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)也不大成熟，購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)也缺乏，這時(shí)候的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往只需要通過(guò)一兩個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，就能夠?qū)崿F(xiàn)順利銷(xiāo)售。作為主要傳播工具的廣告宣傳，其目的是傳達(dá)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，這時(shí)候的廣告往往以叫喧為主，注重廣告的標(biāo)題和廣告口號(hào)，直截了當(dāng)?shù)暮俺鲰?xiàng)目的最主要特色，往往是地段和價(jià)格，就能夠產(chǎn)生很好的效果。

（二）概念時(shí)代

概念時(shí)代的最主要特征是項(xiàng)目開(kāi)始注重包裝，通過(guò)包裝讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)差異化行銷(xiāo)，最開(kāi)始的包裝僅僅是一種形式上的，比如，有一兩個(gè)歐式雕塑就叫做歐陸文化社區(qū)等等。到了后期，發(fā)展商開(kāi)始在產(chǎn)品的構(gòu)思上和各種細(xì)節(jié)上下功夫，概念時(shí)代發(fā)展到高潮。

相應(yīng)的，廣告的功能除了傳遞信息以外，還開(kāi)始為美化樓盤(pán)的形象，為讓受眾對(duì)項(xiàng)目留下更深刻的印象發(fā)揮作用。常見(jiàn)的方法是給項(xiàng)目找一個(gè)說(shuō)法，然后圍繞這個(gè)說(shuō)法展開(kāi)系列性廣告宣傳。相對(duì)而言，市場(chǎng)上有好的概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，廣告往往會(huì)直截了當(dāng)?shù)陌秧?xiàng)目的概念講出來(lái)，配合一些效果圖和實(shí)景圖片，這是概念時(shí)代初期最常用的廣告策略。

（三）影像時(shí)代

影像時(shí)代是概念時(shí)代的深化，而不是否定。在此時(shí)代，發(fā)展商不可能單靠某一個(gè)概念就能夠稱雄市場(chǎng)，項(xiàng)目必須首先在綜合質(zhì)素上有良好的表現(xiàn)，才會(huì)有足夠的市場(chǎng)認(rèn)同。隨著市場(chǎng)發(fā)展的成熟和發(fā)展商水平的不斷提高，產(chǎn)品越來(lái)越出現(xiàn)同質(zhì)化，對(duì)于廣告來(lái)講，不僅要表達(dá)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值，同肘還要塑造項(xiàng)目的附加價(jià)值。同時(shí)，隨著市場(chǎng)推出的樓盤(pán)越來(lái)越多，房地產(chǎn)廣告也越來(lái)越多，如何從眾多的廣告中抓住視覺(jué)也成為一個(gè)非常重要的課題。以LR的心得和體會(huì)，我們認(rèn)為最好的房地產(chǎn)廣告表現(xiàn)策略是根據(jù)每一個(gè)階段的推廣主題和核心概念，選擇富有創(chuàng)意和感染力的視覺(jué)形式來(lái)進(jìn)行傳達(dá)，力求創(chuàng)造更鮮明的項(xiàng)目印象，并在表現(xiàn)風(fēng)格和語(yǔ)言上與目標(biāo)群體實(shí)現(xiàn)充分的共鳴。

說(shuō)到芳草園第一次推廣活動(dòng)的廣告創(chuàng)意，必須先說(shuō)一說(shuō)芳草園的基礎(chǔ)視覺(jué)形象——一片葉子。

事實(shí)上，芳草園的名稱、定位和項(xiàng)目標(biāo)志是非常統(tǒng)一協(xié)調(diào)的，圍繞超大規(guī)模環(huán)保社區(qū)和天河北路清新地帶的核心概念，芳草園的視覺(jué)形象恰到好處。不僅如此，在售樓部的整體設(shè)計(jì)上面，葉子也多次反復(fù)運(yùn)用，強(qiáng)化了整體項(xiàng)目的統(tǒng)一性。

既然葉子可以做為項(xiàng)目的標(biāo)志，那么，是否可以成為項(xiàng)目首次推廣的主要視覺(jué)形象呢？我們認(rèn)為也是可行的，對(duì)于首次推廣來(lái)講，是把項(xiàng)目的最主要的優(yōu)勢(shì)和核心賣(mài)點(diǎn)作為傳播的重點(diǎn)，為了產(chǎn)生明確的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，也為了明確區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的廣告表現(xiàn)，葉子也就順理成章的成為首次推廣的主要?jiǎng)?chuàng)意元素。

第一次綠葉篇的廣告就是在這樣的情況下出街的，甫一推出便反應(yīng)良好，現(xiàn)場(chǎng)人頭涌涌，大家都想來(lái)看看這么好的一個(gè)叫做芳草園的樓企，居然在天河北路這樣一個(gè)黃金地段，擁有廣闊的綠化和與眾不同的舒適生活，芳草園，以“超大規(guī)模綠色環(huán)保社區(qū)”為推廣主題，將天河北的新生活展現(xiàn)在人們眼前，引起了追求清新自然的人們的熱烈追捧，同行同業(yè)人士也一片叫好。

隨后，我們又及時(shí)跟進(jìn)，又出了一期兩片葉子的廣告（表沂現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放之意），加推一批單位，一樣賣(mài)得熱火朝天。

第二次推廣運(yùn)動(dòng)

芳草園在推出第二期的時(shí)候，情況又發(fā)生變化。一方面，人們對(duì)芳草園已有了一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。另外，當(dāng)肘隨著樓市的一片降價(jià)之聲，天河的樓價(jià)也開(kāi)始整體回落，芳草園的低價(jià)顯然也不再是明顯的優(yōu)勢(shì)。但當(dāng)時(shí)的工程有了重大進(jìn)展，外上面出來(lái)了，頂部已經(jīng)展現(xiàn)，芳草園新一輪的推廣運(yùn)動(dòng)在推廣背景發(fā)生變化的基礎(chǔ)上，需要重新審視，廣告的內(nèi)容也需要作一些相應(yīng)的調(diào)整。

一般的商品生產(chǎn)出來(lái)是不變的，比如一臺(tái)電視機(jī)、一臺(tái)電冰箱，無(wú)論過(guò)多少時(shí)候還是那樣?xùn)|西，但房地產(chǎn)不同，它從剛五項(xiàng)開(kāi)始便一直處在變化之中。從打地基時(shí)，周邊還是一堆爛泥塘工地，到市政配套的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的冷熱，到封頂、小區(qū)綠化、內(nèi)部配套設(shè)施。每經(jīng)過(guò)一個(gè)變化，這個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品就不一樣，每個(gè)階段的不一樣，每個(gè)階段消費(fèi)者關(guān)心的內(nèi)容也會(huì)不一樣，所以每次會(huì)有不同的風(fēng)格，那么廣告也要依據(jù)消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)而進(jìn)行調(diào)整。

芳草園第一期廣告以“超大規(guī)模綠化環(huán)保社區(qū)”為主題，以一片大的綠葉作為表現(xiàn)形式推出。那么到了第二期，該以一個(gè)什么樣的概念推出，就成了一個(gè)十分重要的問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)認(rèn)真的思考和反復(fù)的斟酌，我們確定了芳草園第二期的推廣概念是豐收。豐收是指芳草園經(jīng)過(guò)發(fā)展商的精心雕琢，以及眾多買(mǎi)家的大力支持，加上現(xiàn)場(chǎng)的完善以及產(chǎn)品的逐漸成熟，芳草園實(shí)現(xiàn)了豐收。因?yàn)檫@樣的豐收，芳草園要感謝社會(huì)，感謝買(mǎi)家，所以才有了第二期的推廣運(yùn)動(dòng)。

概念出來(lái)了，但要大家接受這個(gè)創(chuàng)意不是一件容易的事。因?yàn)檫@種概念如果處理不好，就很容易變得老土，與城市人的心理有較大的距離。所以，所以創(chuàng)意上要特別一些，版面也要大一些，甚至是一些特別的版面，比如豎二分之一版，在表現(xiàn)形式上還可以再與眾不同一些。比如不一定用現(xiàn)樓照片，甚至可以用版畫(huà)的形式。在執(zhí)行的過(guò)程中，開(kāi)頭我們的心中也沒(méi)底，因?yàn)楹苌儆腥藢ｉT(mén)為一次推廣活動(dòng)請(qǐng)人畫(huà)版畫(huà)的，也不知道版畫(huà)家會(huì)如何理解我們的創(chuàng)意，更不知道版畫(huà)家怎么理解豐收的概念那會(huì)是什么效果呢？

擔(dān)心歸擔(dān)心，但后來(lái)的事實(shí)證明：正是這些效果給人以第一沖擊。而且在實(shí)際上，版畫(huà)家畫(huà)出來(lái)的東西卻愈發(fā)精彩。因?yàn)榧尤氚婷嬲叩膭?chuàng)造進(jìn)去，原創(chuàng)更有生命力的，保證了這次推廣運(yùn)動(dòng)又取得了巨大的成功。

不用實(shí)景實(shí)現(xiàn)樓，打破房地廣告靚圖靚照打天下的原則，這在廣州房地產(chǎn)界算是一大奇事，采用原創(chuàng)性的版畫(huà)作品，表現(xiàn)個(gè)案的精神和發(fā)展商務(wù)實(shí)的態(tài)度，這種“土氣”恰好可作為發(fā)展商務(wù)實(shí)的原則，不虛不浮結(jié)合得恰到好處，反而顯得不上，而是厚實(shí)、踏實(shí)、穩(wěn)重、誠(chéng)懇，也不失生動(dòng)，整套廣告八幅作品，前后呼應(yīng)又獨(dú)立成篇，是報(bào)紙廣告組合極為出色的個(gè)案之一，同時(shí)也成功樹(shù)立了芳草園的品牌。芳草園系列廣告不僅獲得巨大的銷(xiāo)售成功，也在廣東及全國(guó)多個(gè)廣告評(píng)獎(jiǎng)中獲得極高榮譽(yù)。

對(duì)于這款廣告來(lái)說(shuō)，文案很重要。因?yàn)樵鯓影沿S收的概念演繹好，同時(shí)又把芳草園的信息充實(shí)到文案中去。房地產(chǎn)的文案要實(shí)在，每一點(diǎn)都要落到實(shí)處，盡可能避免大虛。這樣，火候的拿捏很重要，要體會(huì)消費(fèi)者的心理。房地產(chǎn)的文案與其它產(chǎn)品的文案不完全一樣，語(yǔ)調(diào)要大氣、平實(shí)、從容、穩(wěn)健、內(nèi)容要豐富、自然等，尤其是要將主要的信息在平實(shí)的陳述中表現(xiàn)出來(lái)。因?yàn)橐憩F(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力，一種大氣的“土”，要將其結(jié)合得恰到好處，最重要的是一定要人看得明白，把東西說(shuō)清楚，還要有些煽動(dòng)力，不能光說(shuō)大話，先增加買(mǎi)家的信任。

芳草園“豐收”系列平面創(chuàng)意闡釋創(chuàng)意策略

現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告同質(zhì)化己經(jīng)非常嚴(yán)重，如果想要在鋪天蓋地的廣告版面中脫穎而出，必需采用與眾不同的概念和表現(xiàn)形式。

因?yàn)榉疾輬@經(jīng)過(guò)首期旺銷(xiāo)，好開(kāi)頭已經(jīng)是成功的一半，如今眾自期待的談金頂樓業(yè)已脫穎而出，可以說(shuō)是迎來(lái)了一個(gè)豐收季節(jié)，所以我們提出一個(gè)“豐收”的概念，通過(guò)豐收前播種、勞作、成長(zhǎng)的歷程，和豐收時(shí)收獲、分享的喜悅，展現(xiàn)出發(fā)展商的整個(gè)開(kāi)發(fā)歷程，表現(xiàn)芳草園踏踏實(shí)實(shí)地造房子，踏踏實(shí)實(shí)為買(mǎi)家著想和踏踏實(shí)實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而且用平實(shí)的語(yǔ)言表達(dá)提前封頂、業(yè)生加盟、頂部落成等等能令消費(fèi)者感受得到的具體信息來(lái)支持這個(gè)概念。

表現(xiàn)策略

結(jié)合芳草園的形象，我們用豎版，象一片葉子，豎、細(xì)、美觀，畫(huà)面采用類(lèi)似于版畫(huà)的形式，整體表現(xiàn)比其他房地產(chǎn)廣告更能夠吸引讀者的注意力。

為了更好地結(jié)合本次展銷(xiāo)的全程、尤其是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和公開(kāi)發(fā)售兩個(gè)階段，我們把豐收概念從播種、勞作、成長(zhǎng)、收獲、豐收、分享和盛況八個(gè)方面來(lái)演繹，其中前四款為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，后四款為培育公開(kāi)發(fā)售。

第三次推廣運(yùn)動(dòng)“只剩下最后一套”

芳草園第三期的上市，所產(chǎn)生的直接效果就是將所有推出的樓盤(pán)賣(mài)得僅剩下一套，但售樓部的電話，卻還在一個(gè)接一個(gè)地響……

我們認(rèn)識(shí)三年

他向我第五次求婚，還有戒指

我不想輕易答應(yīng)

我想天長(zhǎng)地久

他說(shuō)他會(huì)永遠(yuǎn)愛(ài)我

他說(shuō)要給我幸福的生活

他買(mǎi)了房子

他說(shuō)我一定喜歡

那會(huì)是我們永遠(yuǎn)的家

我愛(ài)他

我相信他

你認(rèn)為這是詩(shī)嗎？不，這是一個(gè)內(nèi)心充滿幸福、渴望完美生活的單身女人心靈的獨(dú)白，是天河北路芳草園，以完美的生活空間，為你和心愛(ài)的人營(yíng)造幸福的報(bào)紙廣告文案。

喜歡廣州，喜歡到處走走

喜歡工作，不愿意活得太累

喜歡聰明的女孩，不想太早結(jié)婚

想擁有一個(gè)家

享受單身的自由

按自己的意愿去生活

讓生命輕松、快樂(lè)

這便是喜歡芳草園的理由

我輕松，我快樂(lè)，做一個(gè)自由的男孩，選擇自己喜歡的生活和工作，但只有芳草園，才能給人以實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的生活。

我們結(jié)婚40年

有兩個(gè)兒子兩個(gè)女兒

他們很聽(tīng)話

舊屋拆遷，原本想回鄉(xiāng)下

孩子們卻看中了芳草園

說(shuō)都市生活，心態(tài)更年輕

說(shuō)環(huán)境很美很清靜

還說(shuō)，不見(jiàn)到我們不放心

這一次，我們很聽(tīng)話

因?yàn)?，我們也想他?/p>

想聽(tīng)到孩子們叫“爺爺一奶奶”

這就是芳草園的廣告，其實(shí)我們不愿意說(shuō)它是廣告。芳草園不僅僅是給一個(gè)家，而是以完美的生活空間，為你和心愛(ài)的人營(yíng)造幸福。

我是貪圖享受的女人

我是愛(ài)慕虛榮的男人

我愛(ài)名牌服裝我要購(gòu)物

我要與眾不同

我要保持身材我要運(yùn)動(dòng)

我要非凡的外型豪華的大堂

我要看最新電影，聽(tīng)新的歌

我要看到朋友羨慕的眼光

我要幸福的感覺(jué)

我要給她幸福的感覺(jué)

一對(duì)夫婦，哪有這么幸福的一唱一和，人們常說(shuō)，不是冤家不聚頭，可是你是我心愛(ài)的人，我給了你幸福的感覺(jué)，其實(shí)我也幸福，

忘記廣告吧，你是我心愛(ài)的人。

喜歡芳草園

全家的看法不相同

兒子最中意的是花園游泳池

妻子最滿意的是購(gòu)物方便

30歲的女人扮靚要緊

時(shí)常出差的我

最看重的自然是物業(yè)管理

我們?cè)诘却?/p>

等待著12月搬進(jìn)芳草園

等待著一個(gè)全新生活的開(kāi)始

沒(méi)關(guān)系的，盡管一家三口的看法各不相同，但幸福的感覺(jué)卻是一樣，只要芳草園能給我們幸福，還有什么是比這更重要的呢？

懷孕的時(shí)候

我想，孩子來(lái)得太早了

現(xiàn)在；兒子四歲了

我慶幸，這生命中的禮物

一起草地嬉戲，一起夜晚看星

一起學(xué)習(xí)游泳，一起童心大發(fā)

在芳草園，有一個(gè)快樂(lè)的孩子

還有一個(gè)快樂(lè)的媽媽

這一生的幸福，就是有一個(gè)快樂(lè)的家，兒子是我們生命的延續(xù)，在芳草園，我們還能變得和兒子一樣年輕，感謝芳草園讓我們年輕。

賺第一桶金

我買(mǎi)了一輛車(chē)

我持續(xù)不斷地努力

我有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)

我想擁有自己的事業(yè)

我結(jié)了婚

我買(mǎi)了房子

我想擁有一個(gè)家

我想給她幸福

穩(wěn)定的幸福

是??！男人在外為事業(yè)而奮斗，不就是想擁有一個(gè)美麗的家么，幸福的生活當(dāng)然是與不和陌生的女孩約會(huì)有關(guān)，結(jié)婚，買(mǎi)了房子，穩(wěn)定的幸福就系在家中了。

我現(xiàn)在三代同堂

兒子買(mǎi)了新居

他要我跟他一起住

他說(shuō)老年人更應(yīng)該享受

他說(shuō)天河的生活豐富

他預(yù)備了一個(gè)很大的房間

可以放下我?guī)资甑恼洳?/p>

我為有這樣的兒子驕傲

我想健康、快樂(lè)地活畜

我想等到四世同堂的那一天

還有什么比這個(gè)人欣慰，芳草園僅僅給了你一間屋子，但擁有了更多，老年的生活是該享受幸福的晚年生活，芳草已為你準(zhǔn)備。

女兒今年13歲

他有了自己的心事

我要她樸素些，她不愿意

她要我時(shí)髦些，我不愿意

我們要搬家了

她有一個(gè)自己的房間

她可以天天去游泳

她說(shuō)我是天底下最好的父親

我不只想做好爸爸

我還想做她的好朋友

我愛(ài)她

做女兒的好爸爸，但更想做她的好朋友，心靈的真誠(chéng)溝通讓人感覺(jué)是那么美好。女J［越長(zhǎng)越大，給他一個(gè)獨(dú)立的房間，快搬到芳草園了，父女之間會(huì)有更多美好的情感的交流。

幸福的家庭懂得關(guān)心。

關(guān)心每個(gè)家中成員的生活要求

幸福的家庭懂得珍惜

珍惜全家團(tuán)聚的來(lái)之不易

幸福的家庭懂得選擇

幸好房子成為家庭和睦的基石

芳草園恭祝即將入伙的住戶

擁有健康、快樂(lè)、豐盛的人生

幸福的家庭都是相似的，幸福的家庭更懂得關(guān)心、珍惜與選擇，這都是因?yàn)橛辛朔疾輬@她給我們的太多太多，每個(gè)家庭都擁有了幸福的生活，芳草園這個(gè)大家庭，就會(huì)更加其樂(lè)融融，共享豐盛的人生。

芳草園第三期系列廣告，以“幸福的生活”為推廣主題，基本上沿襲上期的廣告表現(xiàn)風(fēng)格，以清新、現(xiàn)代、時(shí)尚的連環(huán)畫(huà)風(fēng)格形式，向人們展示芳草園幸福美好的生活。

在報(bào)紙廣告畫(huà)面同質(zhì)化，靚樓靚照包打天下的房地產(chǎn)廣告中，芳草園以令人耳目一新的連環(huán)畫(huà)風(fēng)格，以九種不同角色的心態(tài)，盡力詮釋人們對(duì)幸福家庭的美好追求，采用以人打動(dòng)人的獨(dú)特方式，實(shí)現(xiàn)芳草園所要表達(dá)的主題。讓人們?cè)谶@細(xì)膩，充滿感情的訴說(shuō)中接受芳草園。

房地產(chǎn)廣告圖片象其它類(lèi)型的照片一樣，內(nèi)涵越大，它的外延就越小，內(nèi)涵越小，它的外延就越大。芳草園采用手繪連環(huán)畫(huà)的圖片，本身的內(nèi)涵很小，但卻極大地外延了它的聯(lián)想空間，讓人們產(chǎn)生對(duì)芳草園的無(wú)盡還想。同時(shí)，又可以眾多的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，快速吸引人們的視線，達(dá)到廣告宣傳的效應(yīng)與目的。

在三期推廣的過(guò)程中，為了在更大程度上配合樓盤(pán)銷(xiāo)售，我們又特別制作了創(chuàng)意深涵的樓書(shū)，同時(shí)以大幅夾報(bào)的形式，配合一系列推廣活動(dòng)的開(kāi)展，全方位建立芳草園的品牌形象，達(dá)到芳草園的持續(xù)旺銷(xiāo)，體現(xiàn)了樓盤(pán)推廣手法的精準(zhǔn)策略與操盤(pán)手法的嫻熟。

芳草園三次成功的推廣，鵬P策略的忠實(shí)實(shí)施，奠定了芳草園在廣州樓盤(pán)中的明星地位，也是我們?cè)诒姸嗟臉墙疬^(guò)程中獨(dú)具魁力的典型個(gè)案。

不算閑話，芳草園USF階段論

“我樓上的一廳一房，廚廁皆全，干凈明亮，在臥房，推開(kāi)窗，可以看到泰晤士河最美的一段，欲租請(qǐng)致電：1234567”。

這是1895年倫敦的莫里斯太太為出租樓上的一套房間所擬的一則出租廣告，結(jié)果，她很快就能以很好的價(jià)格租出了房子。

這個(gè)廣告可能是有史以來(lái)第一個(gè)房地產(chǎn)廣告，廣告的文案樸實(shí)無(wú)華、聰明的莫里斯太太為她的房間找出了最“獨(dú)特”的賣(mài)點(diǎn)?！巴崎_(kāi)窗，可以看到泰晤士河最美的一段”，這么誘人的房子，有什么理由不能租到一個(gè)好價(jià)錢(qián)呢？

在二十世紀(jì)五十年代，美國(guó)廣告大師MR.ROSSERREEVES總結(jié)出了他多年來(lái)的廣告創(chuàng)作經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地提出了一個(gè)劃時(shí)代的廣告策略理論—-USP（UNIOUESELLINGPROPOSION），這就是全球首名的“獨(dú)特銷(xiāo)售主張”。USP策略包括了兩個(gè)最基本的內(nèi)容：

1．每一個(gè)廣告都要向消費(fèi)者傳遞一個(gè)清晰的消費(fèi)利益主張（PROPOSITION）；

2．每個(gè)主張都必須是獨(dú)特點(diǎn)（UNIQUE），其它品牌無(wú)法提供或還沒(méi)有使用過(guò)。其中，尋找產(chǎn)品或服務(wù)的獨(dú)特是U如策略的根本。USP理論自面世以來(lái)，一直備受世界各地的廣告從業(yè)人員推崇，為7在競(jìng)爭(zhēng)中求勝，廣告公司和企業(yè)都在挖空心思，窮為尋求產(chǎn)品或服務(wù)獨(dú)一無(wú)二的特征，向消費(fèi)者提供差異化的利益訴求，務(wù)求在競(jìng)爭(zhēng)中超越對(duì)手。

USP使無(wú)數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對(duì)整個(gè)廣告界，營(yíng)銷(xiāo)界和企業(yè)界都有深遠(yuǎn)影響，成為現(xiàn)代廣告創(chuàng)作的寶典之一。

房產(chǎn)本身差別性的不明顯，令相當(dāng)一部分房地產(chǎn)界人士不由自主地掉進(jìn)USP陷阱，老是圍繞“房子”打轉(zhuǎn)，但就是找不出自己的房子與人家的房子相比最大的不同點(diǎn)是什么，于是，就有人驚呼，房地產(chǎn)廣告沒(méi)有USP。

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